Landal De Vers sloopt en bouwt huisjes in overleg met eigenaren

Bij vernieuwing van vakantieparken staat de eigendomsstructuur een echte grondige aanpak vaak in de weg. Particuliere eigenaren en investeerders in vakantiehuisjes moeten immers hun medewerking aan de plannen verlenen en bijdragen in de kosten. Bij Landal De Vers is dat goed gelukt en werden de plannen voor nieuwbouw en een echte grondige renovatie mogelijk gemaakt.

De grondige vernieuwing heeft wel een aanloop gekend. In de loop der jaren raakten een groot deel van de vakantiewoningen op Landal De Vers gedateerd. In deze tijd van online transparantie zag je dat ook terug op beoordelingswebsites. Een aantal huisjes en het park kregen geleidelijk een steeds lagere waardering. Daar kwam bij dat het contract met Landal voorde marketing en verhuur, afliep; en Landal stelt kwaliteitseisen aan deelname bij verlenging!

Noodzaak voor vernieuwing
Landal De Vers is geen eigendom van Landal, maar in particuliere handen. Zoals bij veel parken zijn ook op De Vers de huisjes verkocht aan particulieren en investeerders. Dat betekent; veel partijen om mee te overleggen bij een renovatie. De Vereniging van Eigenaren had al uitgerekend dat een renovatie op termijn nodig en lonend zou zijn.

Een sterk onderbouwd voorstel
Een van de eigenaren/investeerders is ook architect. Hij heeft een ontwerp inclusief berekening gemaakt van de kosten/baten van nieuwbouw. Aan de hand van de ontwerpen deelde Landal o.a. hun visie op de markt qua types en aantallen, en hun indicatie van de verhuurbaarheid van verschillende soorten vakantiewoningen. Vervolgens werd een presentatie gegeven aan de eigenaren van de bungalows met als voorstel een complete vernieuwing van een groot deel van de vakantiewoningen. De presentatie haalde veel mensen over de streep.

Investeringskracht organiseren
Ondanks de erkenning van de noodzaak tot vernieuwing waren er mensen die daarin financieel niet meekonden of mee wilden. Er werd immers wel een (aanvullende) investering van de eigenaren gevraagd. Daarop werd een nieuw initiatief gelanceerd. Eigenaren met meer investeringskracht en buitenstaanders wilden de huisjes die niet meekonden, wel overnemen. Op deze manier werd een coalitie gesmeed van eigenaren die wilden en konden investeren. Doordat een aantal eigenaren hier de schouders onder heeft gezet, Landal ook meedacht en blijven overleggen met de stakeholders, is men tot dit resultaat gekomen. Slechts enkele huisjes blijven nu buiten de plannen. Van deze woningen wordt alleen de buitenkant opgeknapt om het aanzicht van het park niet te veel te verstoren. De huisjes worden bovendien uit de verhuur genomen – en mogen ook door de eigenaren niet verhuurd worden.
Remco van der Zwan is bestuurslid van de Coöperatie van bungalowpark De Vers en heeft ons bovenstaande aanpak toegelicht. Hij blikt tevreden terug op het resultaat: “Psychologisch heeft zo’n ingrijpende renovatie wel veel tijd nodig. De dreiging om de Landal status te verliezen speelde bij veel partijen een rol. Aan andere parken wil ik vooral meegeven; begin bijtijds met de voorbereidingen. De beloning bij ons is een hernieuwd park met een nieuw contract met Landal dat minimaal loopt tot 2030.”

Bouw in volle gang
Een persbericht van Landal geeft de status van deze zomer weer: “De karakteristieke bouwstijl van de woningen past naadloos in deze regio,” aldus General Manager Kees Buijs van Landal De Vers. “Nagenoeg het hele park wordt aangepakt, zodat we straks een nieuw licht en fris vakantiepark hebben dat er weer jaren tegenaan kan.”
Achter het zwembad worden 45 bestaande bungalows vervangen door gloednieuwe en sfeervolle 6-8 persoonsbungalows met een hoog niveau van comfort: zeer compleet ingericht, met luxe sanitair en moderne inbouwkeuken. Een aantal woningen heeft een veranda met loungebank, BBQ en buitenkachel waarmee gasten meer kunnen buitenleven. Ook worden dertig nieuwe 4-persoonwoningen gebouwd en zijn twintig 2-persoons woningen compleet gerenoveerd. Aan de zuidzijde van het park kregen negentien 4-persoons woningen een upgrade, waarbij het sanitair, keuken en complete inrichting van de woningen zijn vervangen. De 2-, 6- en 8-persoonswoningen waren voor de zomer gereed en beschikbaar voor de verhuur. Aan de noordkant wordt binnenkort gestart met de bouw van de laatste fase: 25 bungalows van diverse types. Hiervan zijn er nog een aantal te koop.

Nog meer vernieuwing
Nu de vakantiebungalows weer up to date zijn wordt de blik gericht op de centrumvoorzieningen. Deze worden de komende jaren ook helemaal aangepakt en opgeknapt. Een nieuw overdekt zwembad is inmiddels al gerealiseerd.

Meer informatie: www.landal.nl/parken/de-vers

Goede basisstructuur maakt renovatie makkelijker
Bij Landal De Vers zijn de ontwikkelingen (net) op tijd in gang gezet om de aansluiting bij het Landal-kwaliteitslabel te behouden. Willem Kraanen, vitaliteitsmanager verblijfsrecreatie, bij adviesbureau ZKA heeft te maken met vakantieparken in diverse stadia van ontwikkeling. Hij benoemt enkele maatregelen die je als park in een vroeg stadium kunt nemen om een kwaliteitsslag op een later moment makkelijker te maken.
Zorg dat er een visie met een mission statement is, waarin de doelstellingen voor de langere termijn duidelijk zijn.
Iedereen is verplicht lid van de Vereniging van eigenaren.
Je kunt het bijhouden van kwaliteit en uitstraling van je park goed regelen in je statuten en parkreglement / stijlboek (niveau van de accommodaties). Dat is een stok achter de deur om kwaliteit af te dwingen. Update het parkreglement ook regelmatig.
Een jaarlijkse bijdrage voor reservering middelen voor infra, verzekering, (klein) onderhoud, calamiteiten,  e.d.
Begin bijtijds met de voorbereidingen voor een groot renovatieproject.
Zorg al vanaf het begin voor een reservering voor onderhoud op de lange termijn. Hierbij is het belangrijk om de afschrijvingstermijn met elkaar vast te stellen. De eerste jaren lijkt dat overbodig, maar zodra de nood hoog is, is het goed om hier een voorziening (spaarpotje) voor te hebben gemaakt.
Neem in je statuten op wat de consequenties zijn van eigenaren die niet meer bij willen of kunnen dragen aan de parkafdracht. (uitkoopmogelijkheid?)
De statuten bepalen o.a. ook de stemrechtverdeling. Zorg dat het park niet gegijzeld kan worden door een of twee deelnemers.

Meer informatie: www.zka.nl
(red.: ZKA is niet betrokken geweest bij dit specifieke project)