Second Homes aanbieden, of toch maar niet?

Je hebt een goed (of wat minder goed) lopende camping of vakantiepark en denkt na over de toekomst. Is het aanbieden van second homes op jouw accommodatie zinvol? En ben ik niet al te laat om hiermee te beginnen? En als ik het doe, moet ik dan gaan voor unieke accommodatievormen, zoals drijvende woningen of kunstzinnig ontworpen vakantievilla’s of zijn in serie geproduceerde, relatief goedkope tiny houses juist de gewenste aanvulling voor mijn park?

De recreatiewoningenmarkt is net als de beurs. Wanneer en waarmee stap je in? De markt groeit nog steeds, maar komende jaren komt er ook veel nieuw aanbod. Veel verouderde parken zijn opgekocht door projectontwikkelaars. Hier zijn of worden prachtige second homes gerealiseerd, ingebed in fraai aangelegde natuurlandschappen. Onderzoek (Bureau Stedelijke Planning) geeft aan dat ongeveer 15.000 huishoudens per jaar zeker zijn over de aanschaf van een recreatiewoning. Maar ook andere cijfers circuleren. De ervaringen vanuit de branche geven aan dat per jaar ongeveer een kwart hiervan als kopers op de markt komt. De sector verwacht dus dat de gehele branche ruim 3.500 recreatiewoningen per jaar gaat verkopen. Maar waar de coronacrisis de afgelopen twee jaar de vraag naar vakantiewoningen in het buitengebied vergrootte – deze plekken werden gezien als plezierige werkplekken om het hectische eerste eigen huis te ontvluchten – zorgt de huidige Oekraïne-oorlog en de mede daaruit voortkomende hoge inflatie er voor dat potentiële huizenkopers zekerheid zoeken en de hand wat vaker op de knip houden. Toch lijkt op dit moment een investering in vastgoed waardevaster dan geld op een spaar- of beleggingsrekening.

Alhoewel een recreatiewoning vaak voor eigen gebruik bedoeld zal zijn, wordt het ook steeds vaker als een investering (verhuur) gezien of een combinatie van beide, al dan niet met een gegarandeerde vorm van rendement.

De huidige vraag naar second homes is ongeveer gelijk verdeeld tussen solitaire recreatiewoningen en woningen op vakantieparken en tussen bestaande recreatiewoningen en aankoop van nieuwbouw. Niet alle gebieden in Nederland zullen door de stijgende vraag een positieve prijsontwikkeling ondergaan. Er kunnen grote verschillen in prijsontwikkeling gaan optreden, afhankelijk van de locatie en het soort recreatiewoning. Trends en ontwikkelingen in de jaren vanaf 2010.

Een aantal duidelijk te benoemen factoren hebben in de afgelopen tien jaar bijgedragen aan de toenemende vraag naar recreatiewoningen:

– Groei van de bestedingen en het aantal overnachtingen in de recreatieve sector

– De na-oorlogse generatie zet overwaarde woonhuis om in besteedbaar vermogen

– Professionalisering van de branche

– Daling van de rente (maar sinds enkele maanden lijkt hier een kentering in te komen)

– Toename van het besteedbaar inkomen door tweeverdieners

– De wens een plek voor ‘rust’ te creëren buiten alle drukte om

– Parken die een ‘beleving’ brengen hebben een streepje voor

– huurders en kopers stellen steeds hogere kwaliteitseisen aan recreatiewoningen, met name vertaalt zich dit in afwerkingsniveau en voorzieningen

– Wat betreft de voorzieningen is vooral de nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen een belangrijk criterium

– De vraag naar luxe/comfortabele en bijzondere recreatiewoningen met alle bijbehorende voorzieningen overstijgt de vraag naar ‘standaard’ vakantiewoningen

– Naast eigen gebruik wordt de recreatiewoning steeds vaker aangewend als rendementsobject

– Veel parken met recreatiewoningen zijn aan het verouderen

– Recreatiewoningen in verouderde parken worden in toenemende mate verhuurd voor tijdelijke huisvesting van buitenlandse arbeidskrachten

– Banken zijn terughoudend met de financiering van recreatiewoning voor particulieren

– Gezinnen met een leeftijdsopbouw tussen 20 en 40 jaar vinden de nabijheid van toeristische attracties (45%), dagelijkse voorzieningen (80%) en het strand (80%) belangrijk

– Personen ouder dan 60 jaar hebben een zeer grote voorkeur voor een bosrijke omgeving

– Belangrijkste omgevingskenmerken zijn bos, strand en/of open water.

– De recreatiewoning ligt bij voorkeur op een niet al te grote reisafstand van de hoofdwoning

Seinen op groen om te starten met second homes op de accommodatie

De actuele ontwikkelingen en trends op langere termijn lijken een investering in second homes te rechtvaardigen. Meer en meer mensen hebben behoefte aan een plek om te ontsnappen uit de dagelijkse sleur – ten tijde van de coronacrisis ontstond er zelfs schaarste – én beleggen in vastgoed rendeert al jaren beter dan spaargeld op een bankrekening te zetten. Dat gecombineerd met de bevolkingsgroei en het steeds grotere belang wat mensen hechten aan een kwalitatieve invulling van hun vrije tijd pleiten ervoor om recreatieondernemers de second-home markt te laten omarmen.

Maar, de ligging van je park en de locatie én uniciteit van de vakantiewoningen zijn wel bepalend op het een succes kan worden of niet. Begin dus eerst met een kritische beschouwing van de (landschappelijke) kwaliteit van je eigen accommodatie. Hoeveel belevingswaarde bied je en hoe onderscheidend ben je ten opzichte van collega-parken? Scoor je hieronder gemiddeld en is het ook niet eenvoudig dit naar een hoog plan te tillen, vraag je dan nog drie keer af of je er wel aan moet beginnen.

Zoek ook nadrukkelijk het gesprek op met de gemeente. Zijn er ontwikkelingen in de directe omgeving van het park, waarop je kunt aanhaken, zodat er een win-win voor gemeenten en jou als ondernemer ontstaat.

Oriënteer je op de markt van aanbieders van recreatiewoningen en tiny houses. Er zijn talloze vastgoed- en projectontwikkelaars actief in dit segment. Wellicht is dit het juiste moment om je aan te sluiten bij een keten (zoals Roompot, Landal, Topparken of Europarcs), zodat de verhuur naar een hoger niveau wordt getild. Ketenvorming is in opkomst in de markt voor vakantieparken, En dat is niet zonder reden. Ketens nemen de marketing en verhuur van meerdere parken voor hun rekening en kunnen dat vaak efficiënter doen dan een individueel park. Zij zijn verantwoordelijk voor de eerste indruk en ervaring in de oriëntatiefase rondom de boeking van een vakantieverblijf. Bovendien hebben diverse grote ketens een goede naam, en een database van trouwe klanten die graag regelmatig terugkeren naar een park uit de keten waar zij zich thuis voelen. Tot slot, niet onbelangrijk, zij kunnen mede investeerder zijn van de herontwikkeling op het park.

Dit is ook het moment om de duurzaamheid van je park nog eens onder de loep te nemen. O.a. de te verwachten energielasten zijn een belangrijk aankoopcriterium voor potentiële kopers. Met slim bouwen of samenwerken is hier veel mee te bereiken.

Een ander aandachtspunt bij de reconstructie van je accommodatie zijn de huidige. Zeker als je te maken hebt met tijdelijke of vaste standplaatshouders is het gewenst hen op constructieve wijze mee te nemen in de verandering die het park zal ondergaan als hier second homes op worden gevestigd. Niet alleen zullen er bouwwerkzaamheden komen op de accommodatie wat tot hinder voor de bestaande gasten kan leiden, maar ook zal het type gast wijzigen bij de realisatie van second homes op het vakantiepark. Je huidige gasten geven op hun standplaats en/of voorrang bij de verkoop zijn manieren om de sfeer op het park goed te houden. Alhoewel je zelf natuurlijk altijd eigen baas blijft op je terrein vang je met stroop meer vliegen dan met azijn.

En een laatste tip, ga eens praten met collega’s die de stap al gezet hebben en wat hun ervaringen zijn geweest. Ze zullen niet altijd het achterste van hun tong laten zien, maar er komen gegarandeerd lessen naar boven, waar jij wat aan hebt. En recreatiebedrijven zijn erbij gebaat dat dat ook de parken van hun buren er goed uitzien. Een aantrekkelijke omgeving verhoogt de marktwaarde van alle bedrijven en woningen in het gebied.

Als je deze stappen doorlopen hebt, stel je zelf de belangrijkste vraag. Wil ik dit écht met mijn vakantiepark? Als mensen percelen en vakantiewoningen op jouw park gaan kopen, verlies je een toch een stukje autonomie op ‘jouw’. Misschien of word je wel blijer van het runnen van een kleinschalige natuurcamping. Maar heb de ambitie een second-home-project te starten, doe het dan zorgvuldig. Bovendien zijn er adviseurs die je graag in dit traject zullen begeleiden.